W ostatnim czasie na rynku nieruchomości pojawił się istotny precedens dotyczący sposobu obliczania powierzchni użytkowej mieszkań. Sprawa ta rzuca światło na praktyki deweloperów oraz interpretację norm budowlanych, co ma bezpośredni wpływ na prawa konsumentów.
Tło sprawy
W 2019 roku inwestorzy zawarli umowę deweloperską na zakup mieszkania o projektowanej powierzchni 56,14 m². Zgodnie z umową, powierzchnia miała być obliczana według normy PN-ISO 9836:1997 oraz obowiązującego wówczas rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. W załączniku do prospektu informacyjnego przedstawiono rzut lokalu, na którym zaznaczono m.in. obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu.
Po zakończeniu budowy deweloper przeprowadził pomiar powykonawczy, który wykazał, że powierzchnia użytkowa wynosi 55,81 m², czyli mniej niż pierwotnie zakładano. W związku z tym deweloper zwrócił inwestorom kwotę 2519,38 zł tytułem różnicy w cenie. Jednakże, według pomiarów zleconych przez inwestorów, powierzchnia użytkowa wynosiła 52,88 m², co stanowiło istotną rozbieżność w stosunku do danych przedstawionych przez dewelopera.
Postępowanie sądowe
Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Południe. Sąd ten uznał, że powierzchnia użytkowa lokalu jest cechą stałą i obiektywną, niezależną od ewentualnych zmian, takich jak usunięcie czy dodanie ścianek działowych. Zaznaczył również, że według normy PN-ISO 9836:1997 powierzchnia pod ściankami działowymi, które nadają się do demontażu, może być zaliczona do powierzchni użytkowej, a stosowanie normy jest co do zasady dobrowolne.
Inwestorzy nie zgodzili się z tym stanowiskiem i wnieśli apelację. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy, w wyroku z 24 kwietnia 2024 r. orzekł na korzyść inwestorów. Sąd uznał, że kluczowe było ustalenie, czy powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria niezbędne do zaliczenia jej do powierzchni użytkowej. Wskazano, że murowane ściany działowe nie spełniają kryterium „elementów nadających się do demontażu”, ponieważ ich usunięcie wymaga wyburzenia, a nie prostego demontażu i ponownego montażu. W konsekwencji powierzchnia zajęta przez te ściany nie może być zaliczona do powierzchni użytkowej lokalu.
Znaczenie wyroku dla konsumentów
Wyrok ten ma istotne znaczenie dla nabywców mieszkań na rynku pierwotnym. Przez wiele lat deweloperzy stosowali interpretację normy PN-ISO 9836:1997 w sposób niekorzystny dla konsumentów, co prowadziło do zawyżania cen sprzedaży lokali. Sąd Okręgowy potwierdził, że taka praktyka była błędna. Według szacunków specjalistów z branży budowlanej, liczba lokali wybudowanych w ciągu ostatnich 10 lat przez deweloperów stosujących tego rodzaju praktyki może wynosić nawet 600-700 tysięcy.
Wnioski
Powyższa sprawa podkreśla konieczność dokładnego analizowania umów deweloperskich przez nabywców mieszkań. Warto zwrócić uwagę na sposób obliczania powierzchni użytkowej oraz zgodność tych obliczeń z obowiązującymi normami. W przypadku wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uniknąć potencjalnych nieporozumień i strat finansowych.
Deweloperzy powinni natomiast dążyć do transparentności i rzetelności w przedstawianiu parametrów oferowanych lokali, aby budować zaufanie wśród klientów i unikać sporów prawnych.
Źródło: Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, IV Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 24.04.2024 roku, IV Ca 1735/23, Legalis